Có bạn nào mới mua căn hộ chung cư mà cảm thấy, mặt bằng của chủ đầu tư có quá nhiều bất cập?
Ở bài viết này, mình sẽ phân tích một căn hộ cụ thể, và cách bên mình tối ưu lại mặt bằng, theo nhu cầu của khách hàng.
Đa phần các căn hộ được bán khi chưa xây xong, nên khách hàng, khá khó để hình dung hết: ưu, nhược điểm của căn hộ, chỉ qua mặt bằng công năng.
Mình nghĩ rằng, bài viết này sẽ hữu ích cho các bạn đang tìm hiểu để ra quyết định, hoặc, sắp nhận bàn giao để làm nội thất.
Các bạn thiết kế nội thất trẻ cũng có thể tham khảo cho đồ án của bạn nhé!
– – – – – – – – – – – – – – – –
Việc thiết kế công năng cho một căn hộ mình tóm gọn ở 3 bước:
BƯỚC 1: Phân tích ưu, nhược điểm của căn hộ
BƯỚC 2: Yêu cầu của gia chủ và Ý tưởng của kts
BƯỚC 3: Giải pháp
(Xem mình phân tích chi tiết từng bước ở dưới hình)
– – – – – – – – – – – – – – – –
Khi nào nên ĐẬP đi để sửa?
Thật may mắn cho Phương án thiết kế căn hộ này, khi gia chủ sẵn sàng để bên mình can thiệp phần trần, tường, sàn để tối ưu lại Mặt bằng công năng. Để có một không gian sống phù hợp nhất với gia đình, việc giữ nguyên mặt bằng của chủ đầu tư, chỉ ráp nội thất vào không giải quyết được triệt để.
Các phương án cải tạo mình đưa ra, thường sẽ lựa theo hiện trạng, tránh chi phí cho phần cải tạo quá cao, nhiều rủi ro về kỹ thuật và cấp phép.
Giá căn hộ chung cư hiện tại đang khá cao, trung bình 50tr/1m2. Với căn hộ 100m2 – trị giá 5 tỷ, mọi người nên dự trù khoảng 10-20% cho việc hoàn thiện & nội thất. Việc cải tạo tốt sẽ tối ưu được từng m2 trong căn hộ của bạn, khiến mức giá/1m2 xứng đáng từng xu.
Vợ chồng gia chủ, lần đầu làm nhà, không biết nên đầu tư vào các hạng mục nào, bao nhiêu thì hợp lý. Mình đã khuyên gia chủ, thay vì làm điều hoà âm trần, chuyển sang treo tường để lấy phần chênh lệch dành cho việc cải tạo không gian;
Theo mình, rất hợp lý với căn hộ này!
BƯỚC 1: Phân tích ưu, nhược điểm của căn hộ
Khách hàng của mình, cặp vợ chồng trẻ, sắp nhận bàn giao một căn hộ 3 ngủ, 100m2. Vài ưu, nhược điểm có thể nhìn ra nhanh, trên mặt bằng:
ƯU ĐIỂM:
– Diện tích căn hộ khá ổn (So với các căn 3 ngủ của các chủ đầu tư khác vài năm gần đây, càng ngày càng co diện tích lại, chật hơn)
– Có sảnh vào, tủ giày. Nhiều căn hộ bị bỏ qua phần này, cửa mở vào sộc thẳng vào bếp hoặc khách. Thiếu sảnh vào & tủ chứa đựng sẽ khiến lối vào nhà rất bừa bộn. Mấy bạn nhiều giày dép thì càng nên lưu ý điểm này khi chọn căn hộ nhé!
– Hướng logia Đông Nam mát mẻ. Mình đã từng ở 2 căn hộ: hướng Tây và hướng Nam, sự khác biệt là rất lớn. Căn hộ có logia hướng Nam mát mẻ và đỡ oi bức hơn hẳn.
– Có 2 logia. Nhiều căn hộ chỉ có 1 logia, nên phần điều hoà, giặt phơi chiếm dụng gần hết view của living room. Oái oăm, nhiều căn hộ có 2 logia nhưng để đi được logia giặt phơi phải đi qua phòng ngủ (Ví dụ: ảnh dưới comment). Ở căn hộ này, logia giặt phơi kết nối với khu bếp, một điểm hợp lý!
Phần sảnh vào, rất quan trọng với một căn hộ. Mọi thứ bụi bẩn và muộn phiền ở ngoài sẽ dừng lại ở đây, để bạn bước vào nơi trú ẩn an yên của gia đình mình
Tủ giày âm lớn kịch trần, ghế đi giày, gương đứng…Nên tách cả sàn khu này là sàn gạch cho sạch sẽ nha!
Không gian ban đầu, với 3 phòng ngủ riêng tư. Không gian chung đang bị chia cắt, khá hẹp và vụn, như những hành lang.
Bên mình đề xuất phá bỏ bức tường màu đỏ. Phần bị can thiệp không nhiều, nhưng mở ra cơ hội để có một căn hộ hợp lý hơn rất nhiều!
NHƯỢC ĐIỂM:
– Phòng ngủ 1 hơi bí. Đây là nhược điểm mà rất nhiều căn hộ 3 ngủ gặp phải, với phòng ngủ nhỏ nhìn ra logia phụ.
– Diện tích 3 phòng ngủ rộng và đều nhau. Đôi khi phòng ngủ rộng lại không phải ưu điểm. Với diện tích chỉ gói gọn trong 100m2, việc tối ưu diện tích cho từng phòng sẽ hợp lý hơn. Dồn 2m2 mỗi phòng từ 2 phòng nhỏ, phòng master có thể có khu thay đồ xịn xò hơn nhiều? hoặc một khu làm việc tại nhà?
– Tương tự, bếp thì hơi dài còn phòng khách lại quá chật. Với một căn hộ diện tích khoảng 100m2, chiều dài bếp 6.5m theo mình là bất hợp lý. Phòng ngủ rộng và bếp dài chiếm dụng diện tích phòng khách. Đừng để việc liên thông khách – ăn đánh lừa, trừ lối giao thông cho cửa vào phòng ngủ 2 và 3, ta còn lại diện tường sau sofa và tivi chỉ khoảng 2.5m dài, nhìn khá “hèn”!
Và điều đó kéo theo, không đủ chỗ để ban thờ. Việc này khiến mình nhức nhức cái đầu khá lâu mà không tìm ra cách.
Vẽ sơ đồ giao thông ra. Phần sử dụng thực tế của phòng khách chỉ có từng này (Bôi màu xanh), không đủ cho ban thờ, kệ tivi và sofa đều ngắn choằn!
BƯỚC 2: Yêu cầu của gia chủ và Ý tưởng của kts
Nghiên cứu kỹ nhu cầu sử dụng của gia chủ sẽ giúp kts đưa ra được Ý tưởng nhanh và phù hợp.
Như ở căn hộ này, số người ở thường xuyên là 4: gồm vợ chồng gia chủ, con gái mới 1 tuổi, một bác giúp việc. Việc 1 phòng ngủ không sử dụng thường xuyên, bạn chồng làm việc tại nhà, và thi thoảng ông bà có thể lên chơi một vài hôm, khiến mình nghĩ tới việc:
Biến CĂN HỘ 3 NGỦ -> CĂN HỘ 2 + 1
Phòng (+1) sẽ là phòng làm việc hàng ngày của bạn chồng.
Một chiếc giường thông minh sẽ được sử dụng, khi 1 vài tháng ông bà lên chơi với cháu.
Không gian phòng (+1) gọn gàng, sẽ là chỗ chơi cho bạn nhỏ trong khoảng thời gian dài, 5 năm tới, cho tới khi bạn cần một bàn học nghiêm túc để vào “ĐH chữ to”
Một mũi tên trúng 3 đích!
Việc đổi lối vào phòng (+1) khiến diện đứng (Ban thờ, kệ tivi) được mở rộng (Bôi xanh). Diện đứng này với các khoảng rỗng liên thông về không gian khiến căn nhà cho cảm giác diện tích rộng hơn thực tế.
Đẩy phần vách kính vào phía phòng (+1), để nới diện tích phòng khách ra. Kệ tivi và ban thờ đặt âm vào phần đó, khi đi từ sảnh vào không bị quá lộ, rất gọn gàng!
Biến phòng ngủ 2 thành phòng (+1), ngăn chia bởi vách/cửa kính. Không gian sử dụng chung được mở ra. Vợ nấu ăn trong bếp vẫn có thể trò chuyện với chồng đang làm việc, bố vừa làm việc vừa quan sát được con đang chơi trên sofa. Buổi tối, bố mẹ vừa xem tivi vẫn quan sát được con nằm cũi trong phòng đa năng…
BƯỚC 3: Giải pháp
Ý tưởng là vậy, nhưng để đưa ra giải pháp, mình và team thiết kế cũng bị loay hoay cả tuần. Ban đầu, mình nghĩ tới chuyện phá mảng tường ngăn giữa phòng ngủ 2 đi, để liên thông nó với phòng khách, nhưng rồi, không tài nào kê nổi tivi và ban thờ.
Nghĩ mãi không thông, mấy ae bảo nhau:
“Thôi chết cha, lâu lâu toàn vẽ villa, hư thân mất nết rồi :)))”
Hoá ra, rộng quá cũng khó vẽ mà chật quá cũng khó vẽ
Bữa mình có chia sẻ bài viết “Bí Ý TƯỞNG thiết kế”, thì nay, chủ quan, chính mình mắc lại y hệt :)))
Sau khi vẽ sơ đồ giao thông, vấn đề được giải quyết. Mấu chốt ở đây là cửa 2 phòng ngủ, chiếm quá nhiều giao thông. Thử đổi lối vào phòng (+1), ngon luôn
Lưu lại bài viết “Bí Ý TƯỞNG thiết kế”, để mỗi khi bí, lại mở ra xem nhé
Sự liên kết giữa các không gian chung, và đa năng. Xây phần tường màu tím lưng ban thờ, cũng tăng tính riêng tư cho bàn làm việc.
Khu chơi của em bé, trong phòng đa năng. Giường thông minh và rèm chỉ được sử dụng khi nhà có ông bà lên chơi và ngủ lại.
Thông gió cũng được cải thiện, khi mà phần cửa logia phụ, cửa phòng khách, cửa phòng (+1) có thể mở thường xuyên.
Mặt bằng Phương án Cải tạo. Một vài thay đổi nhỏ ở phòng master và logia phụ để công năng được tối ưu hơn.